Bed and Business
Lukrative Einnahmequelle für die einen, existenzielle Bedrohung für die anderen: Das „luxuriöse Loft im Herzen der Stadt“ oder das „alte Pfarrhaus mit herrlichem Seeblick“ sind selten privat genutzte Immobilien und ihre Vermietung über Airbnb dient folglich auch nicht der Überbrückung der Urlaubszeit der Hauptmietenden. Diese Unterkünfte sind in der Regel nicht mehr ein Sozial-, sondern ein Wirtschaftsgut. Dieser Beitrag von Theresa Jeroch untersucht, auf welche Weise sie das Leben in den urbanen und ländlichen Nachbarschaften beeinflussen und den Mietmarkt nachhaltig transformieren.
Wenn man des Sommers zum sogenannten Vier-Almen-Marsch im Zillertal aufbricht – eine malerische Wanderung an grasenden Kühen vorbei, kleinen Bächen entlang, durch dichte Wäldchen, hüfthohen Farn und, der Name verrät es, über Almen hinweg –, startet man im österreichischen Hochfügen. Hochfügen ist eine beachtliche Hotel- und Ferienhaussiedlung inmitten eines Skigebiets. Und außerhalb der Wintersaison nahezu tot. Das an sich wäre nun erst einmal nichts Ungewöhnliches, wenn man in der Region nicht erkannt hätte, dass die alleinige Fixierung auf den Ski-Tourismus angesichts zunehmend ausbleibenden Schneefalls und auch in Hinblick auf eine nachhaltigere Landschaftsnutzung ungeschickt ist. Weswegen man begonnen hat, allerorts – auch entlang der Straße, die von Hochfügen ins Tal führt – kleine und größere Bungalows für die Wanderurlauber zu errichten. Als gäbe es je nach Jahreszeit grundlegend andere Anforderungen an eine Ferienbehausung. Es mag ein Trost sein, dass immerhin ein Teil der Infrastruktur gemeinschaftlich genutzt wird. So bringen einige Lifte zwar nicht ganzjährig, aber immerhin sommers wie winters Leute auf die Gipfel – seien sie mit Snowboards oder Wanderschuhen ausgerüstet – und fallen so außerhalb der Saison nicht vollkommen brach. Das gilt ebenso für die weniger offenkundige Infrastruktur wie Wasserver- und Abwasserentsorgung, die in touristisch geprägten Orten nicht selten in Relation zur tatsächlichen Einwohnerschaft enorm aufgebläht ist und die übrige Zeit, wenn die Gäste fernbleiben, aufwendig und energieintensiv instandgehalten werden muss.
Dörfer wie auch ganze Nachbarschaften in Urlaubsorten verwaisen außerhalb der Saison, Foto: Peter Steiner / Pexels
Das Hauptproblem aber ist: Die Dörfer verwaisen. In der Mecklenburger Seenlandschaft etwa gibt es einige, wo gerade mal ein Drittel der Häuser regulär bewohnt sind, während der Rest sich nur über die Sommermonate füllt.(1) Derartige außersaisonale Geisterdörfer drohen vielerorts zu entstehen, die alpinen Räume beispielsweise sind davon dramatisch betroffen. So berichtet eine Schweizer Zeitung: „Die Pandemie hat die Unterländer in die Berge getrieben. Die mieten und kaufen jetzt das halbe Engadin leer. Die Einheimischen haben kaum noch Platz. Und fürchten sich vor dem Dorfsterben.“(2) Sie nennt es das „Puppenstuben-Phänomen“: „Lauter hübsche Fassaden, hinter denen kein Lichtlein brennt.“ Ob explizite – und nicht selten exklusive – Ferienhäuser oder Zweitwohnungen, auch neugebaut verdrängen sie die Einheimischen, zumeist weil sie die Preise überproportional in die Höhe treiben, immer mehr Immobilien dieser Nutzung zugeführt werden, oder weil das Dorfleben zwischen Übertourismus und Entvölkerung stirbt. Eine adäquate Ortsentwicklung mit einer ausreichenden Daseinsvorsorge etwa in Bezug auf Schulen findet dort in der Regel nicht mehr statt. Paradoxerweise fehlen aus diesem Grund die Servicekräfte – unter anderem im Gastronomie- und Hotelgewerbe, aber auch für die Reinigung und Instandhaltung von Ferienwohnungen. Insofern sägt der Tourismus gleichsam an dem Ast, auf dem er sitzt.
Das lässt sich auch für die Städte konstatieren, wo die erhöhte Ferienwohnungsdichte ausgerechnet den Charakter der Viertel unterhöhlt, der die Urlauber einst lockte. Wenngleich die Verwaisung vorwiegend die ländlichen Gegenden betrifft, gestaltet sich die Problemlage im urbanen Raum nicht weniger existenziell. Ein Nachrichtenportal formuliert, Málaga oder Sevilla würden „zu Tode geliebt“: „(…) Gier und Neugier gingen mit Ryanair und Airbnb einen toxischen Bund ein, der wie eine Seuche nach und nach die Altstädte befällt und tatsächlich entvölkert.“(3) Hier wie dort fördert der Ausverkauf der Städte die Vertreibung der Bevölkerung, das bekunden gleichlautende Schlagzeilen aus aller Welt. „Urlauber verdrängen die Mieter“ (Regensburg), „Touristen statt Mieter“ (Köln), „The Airbnb Loophole Pushing Out Long-Term Tenants“ (Toronto), „How Airbnb is pushing locals out of New Orleans’ coolest neighborhoods“, „Venedig ist verloren, aber Florenz können wir noch retten“, oder – um einmal die Perspektive zu wechseln – „Wir wollen kein beschissenes Hotel“ (Teneriffa).
Ferienwohnungen, Zweitwohnungen, Airbnb – diese drei Begriffe sind, auch juristisch, voneinander zu unterscheiden, wenngleich die Grenzen, zumal in der Nutzung, zum Teil fließend sind. Unter Ferienwohnungen oder -häusern werden in der Regel Unterkünfte gefasst, die möbliert sind und an Gäste kurzzeitvermietet werden – wenn dem oder der Vermietenden die Wohnung nicht gehört, spricht man vom Arbitrage-Modell. Zweit- oder Nebenwohnungen sind Immobilien, die privat genutzt, aber, weil sie nicht den Lebensmittelpunkt bilden, manchmal an Touristen zwischenvermietet werden. Airbnb wiederum ist zunächst einmal eine Plattform zur Buchung und Vermietung von Unterkünften und wird oft als Deonym für Kurzzeitvermietungsdienste allgemein genutzt – der Markenname wurde also zum Synonym für die ganze Gattung. Der gern kolportierte Gründungsmythos geht so: Zwei mittel- und arbeitslose Freunde konnten sich die Miete ihres Apartments in San Francisco nicht leisten, legten Luftmatratzen aus und vermieteten diese an Besuchende einer Design-Konferenz. Air bed and breakfast. Für die bessere Vernetzung von Gästen und Gastgeberinnen bauten sie zusammen mit einem Programmierer eine Website auf. Und welch schöne Idee, dass Leute ihre Wohnung mit Fremden aus aller Welt teilen oder sie ganz an Touristen vermieten, während sie selbst im Urlaub sind. Denkt man das weiter, hätte das hypothetisch nicht nur Vorteile für die involvierten Parteien, sondern gesamtgesellschaftlich: Wenn Reisende bei der Bevölkerung unterkommen, bringt das Menschen zusammen, ermöglicht ein alltagsnahes Kennenlernen der Stadt auf der einen und die Mitfinanzierung der Miete auf der anderen Seite. Und in der Theorie könnte das zudem das eine oder andere Hotel obsolet werden lassen und somit zusätzlichen Raum für Wohnflächen schaffen.
Eine gewinnorientierte Plattform braucht gewinnorientierte Vermietende und eine Luftmatratze im Wohnzimmer bringt weniger Geld als ein komplettes Apartment. Schlüsselboxen, Foto: Acabashi (CC-BY-SA 4.0)
In Wahrheit ist Airbnb selbstredend ein gewinnorientiertes Aktien-Unternehmen etwa mit der Vanguard Group und Blackrock unter seinen Shareholdern(4), dessen Gebührensystem prozentual am Vermietungspreis orientiert ist. Es hat also natürlicherweise ein Interesse an hohen Übernachtungskosten – eine Luftmatratze im Wohnzimmer bringt weitaus weniger Geld als ein komplettes Apartment. Lässt man außen vor, dass es zunehmend selbst im Immobilienmarkt und sogar im Baugeschäft aktiv wird, ist Airbnb bei diesem Geschäftsmodell aber immer auf weitere Player angewiesen: Eine gewinnorientierte Plattform braucht gewinnorientierte Vermieter und Vermieterinnen. Die sind leicht gefunden, nach einer schnellen Suche bei YouTube stößt man etwa auf „Die Kurzzeitvermieter – Salí“. „Geld verdienen mit Airbnb oder Booking.com in 2024? Ja, das geht! Und zwar sehr gut.“ Dort erzählt eine neu ins „Business“ Eingestiegene im Interview, sie habe sich für die Altersvorsorge eine Wohnung gekauft: Bremer Innenstadt, Domnähe, 31 Quadratmeter mit Küche und Bad. Ursprünglich war der Plan, sie regulär zu vermieten, beim Durchrechnen sei ihr aber bewusst geworden, dass sich das zwar amortisiert, „aber nicht ganz so viel Spaß macht“ (finanziell gesehen, versteht sich). Im ersten Monat der Kurzzeitvermietung – leider September und damit Saisonende – habe sie 2500 Euro Umsatz gemacht.(5) Auf der Nachrichtenwebsite Business Insider gibt es einen Bericht über Saadia Touzri, die ihren Job gekündigt hat, um sich mit der Vermietung von Ferienwohnungen selbstständig zu machen. Mit einer solchen im Chiemgau mache sie bis zu 5000 Euro Gewinn (!) im Monat.(6) Und Hendrik Kuhlmann, ein „Experte für Kurzzeitvermietung“, der durch allerlei Tageszeitungen tourt und über die Profitabilität von Ferienwohnungen spricht, berichtet in der Frankfurter Rundschau „von einem Faktor zwischen 2,5 und 4 im Vergleich zur konventionellen Vermietung“.(7)
Einige daraus resultierende Probleme für die Nachbarschaften sind augenfällig: Erstens liegt auf der Hand, dass durch die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen ersterer verknappt wird. In Berlin wurden seit Erlass des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes 2014 (dazu später mehr) laut der Pressestelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen insgesamt 26.550 Wohnungen wieder in Nutzung gebracht, wovon 7226 zuvor der Kurzzeitvermietung dienten – es wird vermutet, dass eine große Zahl der für Ferienzwecke „missbrauchten“ Wohnungen noch unentdeckt blieb. 2015 schätzte die Los Angeles Alliance for a New Economy, dass Home Sharing-Plattformen jeden Tag etwa elf Wohnungen dem lokalen Mietmarkt entnehmen, indes eine Studie der New York Communities for Change and Real Affordability for All zu dem Schluss kam, dass durch Airbnb in bestimmten Vierteln New Yorks 20 bis 28 Prozent der freien Wohnungen verloren gingen.(8) Das sei, so die Politikerin Katalin Gennburg, Sprecherin von Die Linke für Stadtentwicklung und Bauen, Umwelt, Tourismus, nicht nur ein sozialpolitisches, sondern auch ein volkswirtschaftliches Desaster, insofern die Baukosten für diese Wohnungen mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter betragen, die dann erneut aufgebracht werden müssen, um den verlorenen Wohnraum zu kompensieren.(9)
Neben der Verknappung führt die Umwandlung in kurzzeitvermietete Apartments zu einer Verteuerung des Wohnraums. Protest in Athen, Foto: Julia Tulke (CC BY-NC-SA 2.0 Deed)
Neben der Verknappung führt die Umwandlung in kurzzeitvermietete Apartments zweitens zu einer Verteuerung des Wohnraums. Für Berlin hat eine Studie festgestellt, dass je zusätzlicher Airbnb-Unterkunft die Angebotsmieten im direkten Umfeld um durchschnittlich 13 Cent je Quadratmeter ansteigen; umgekehrt berechnete sie, dass nach der Regulierung der Kurzzeitvermietungen die Mietersparnis für eine Wohnung von 65 Quadratmetern bis zu 38 Euro betragen kann.(10) Die Untersuchungen fokussierten sich auf ein kurzes Zeitfenster unmittelbar vor und nach dem Ende einer Übergangsfrist des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes im Jahr 2016 – der Rückgang des Airbnb-Angebots sowie der Mietpreise auf dem Wohnungsmarkt können so losgelöst von der Marktentwicklung betrachtet werden. In New York seien, so eine andere Studie, reichlich neun Prozent der Mietsteigerungen zwischen 2009 und 2016 auf Airbnb zurückzuführen.(11) Ähnliche Studien mit je unterschiedlichen methodischen Herangehensweisen wurden unter anderem in Spanien, Kroatien und Japan erarbeitet; die Ergebnisse bewegen sich jeweils in ähnlichen Größenordnungen. Airbnb sei, so formuliert es Gennburg, „ein Treiber der Kommodifizierung des Wohnens, also der Inwertsetzung, Zur-Ware-Machens des Wohnens“. Problematisch sei drittens, so Gennburg weiter, die Touristifizierung, die „zu Lasten einer Alltagslebensqualität in den Nachbarschaften“ gehe, wenn etwa statt Läden des täglichen Bedarfs nur noch Spätis, Luxusboutiquen und Souvenirgeschäfte die Straßen säumen. Und viertens führt, so die unerwartete Erkenntnis einer weiteren Studie, die Zunahme der Ferienvermietung zu einer Zunahme von Kriminalität, namentlich Gewaltverbrechen wie Schlägereien und Raubüberfälle: Der Grund sei nicht so sehr, dass Touristen als „geeignete Ziele“ potenzielle Straftäter anziehen, sondern dass die „massenhafte Umwandlung von Wohneinheiten in Kurzzeitmieten die soziale Organisation eines Viertels untergräbt und damit seine natürliche Fähigkeit, Verbrechen, insbesondere Gewaltverbrechen, entgegenzuwirken und zu verhindern“.(12)
Gennburg benennt weitere Problemebenen:(13) So geht es fünftens um Steuer- und Tarifflucht: Nicht nur hat der Techkonzern seinen Sitz im Niedrigsteuerland Irland und zahlt in den meisten europäischen Ländern keine Steuern (insgesamt wurden im Shareholder Letter des Quartals 4 / 2022 Rückstellungen für Einkommenssteuern in Höhe von fünf Prozent des Gewinns verbucht(14)); auch geben viele Gastgeber und -geberinnen ihre Einnahmen durch Ferienvermietung nicht bei den Steuern an. 200 Millionen Euro an Einkommens- und Umsatzsteuern pro Jahr entgehen dem Staat so pro Jahr. Auch lokale Tourismussteuern werden oft nicht ordnungsgemäß abgeführt. Sechstens ist da die Konkurrenz zum Hotelgewerbe. Dieses ist an Gesetze und Verordnungen gebunden, deren Einhaltung bei den über die Plattform offerierten Wohnungen nicht kontrolliert werden kann. Zudem florieren letztere auch in Gegenden, in denen etwa Hotels nicht erlaubt sind.(15) Und ein wichtiger Punkt ist siebtens, dass Airbnb als Player des datengetriebenen Kapitalismus viel Geld mit den Daten der Hosts macht und gleichzeitig die Städte zu Datenlandschaften: So können Preispotenziale für verschiedene Lagen und Unterkünfte ermittelt werden, die zum Teil in Vorschlägen für Übernachtungspreise münden, zum Teil in Hinblick auf neue Investitionen genutzt werden.Wohnungsmarkt
Zehn Jahre Airbnb haben zu einer völlig neuen prekären Wohnungsnormalität in unseren Städten geführt. Foto: Nugroho Wahyu / Pexels
Bemerkenswert ist, dass dieser Beitrag Probleme erläutert, die viele Städte seit mittlerweile vielen Jahren zu bekämpfen suchen. Das bereits genannte Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz etwa feierte jüngst seinen 10. Geburtstag. Es sieht vor, dass jede Kurzzeitvermietung, es sei denn, sie betrifft weniger als 50 Prozent der eigens genutzten Hauptwohnung, genehmigt werden muss. Zweitwohnungen dürfen maximal 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermietet werden. Die Bilanz fällt – ob man nun Katalin Gennburg, die Pressestelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen oder die Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, Wibke Werner, fragt – dürftig aus, weil die Regeln zwar klar, Schlupflöcher aber gegeben sind und für die nötige Kontrolle das Personal fehlt. Die Registriernummern etwa, die verpflichtend in der Gesetzesnovelle 2021 eingeführt wurden, seien nicht sicher gegen Manipulation, sagt Gennburg. Die Plattform agiere an der Grenze der Legalität und versuche, diese durch das Ausnutzen von Gesetzeslücken und Uneindeutigkeiten sowie auch durch Klagen beständig auszuweiten.(16) Schätzungsweise mehrere zehntausend illegale Ferienwohnungen sind in Berlin auf dem Markt. In New York trat letztes Jahr mit dem sogenannten „Local Law 18“ eines der schärfsten Gesetze in Kraft, das Vermietungen unter 30 Tage nur noch an maximal zwei Gäste gleichzeitig und in Wohnungen erlaubt, die von den Vermietenden selbst bewohnt werden.
Was haben zehn Jahre Airbnb mit unseren Städten gemacht? Gennburg bezeichnet die Plattform als Transmissionsriemen im Bereich der Marktöffnung und Deregulierung: „Es haben sich große institutionelle Anleger im Wohnungsmarkt breitgemacht, die für eine völlig neue prekäre Wohnungsnormalität – Mikroapartments, Shared Apartments, Wohnen auf Zeit und studentisches Wohnen für 900 Euro für 20 Quadratmeter – verantwortlich zeichnen.“ Die Veränderungen sind derart tiefgreifend und inzwischen strukturell manifest, dass Gennburgs Zukunftsprognose wenig optimistisch klingt: „Es kann sein, dass die Plattform verschwindet, aber das Problem bleibt.“
Theresa Jeroch M.A. studierte Kunstgeschichte und Betriebswirtschaftslehre in Magdeburg, Leipzig und Berlin und ist Redakteurin bei dieser Zeitschrift. Sie promoviert an der Freien Universität Berlin zur Nordquerhausfassade des Halberstädter Doms. Seit 2021 ist sie zudem Teil der Arbeitsgruppe zur „sus et iudaei“-Plastik (sogenannte „Judensau“) am Domstift Brandenburg (Havel) und begleitet diese wissenschaftlich.
Fußnoten
(1) Martje Rust: Die Geisterdörfer von MV. Katapult MV, 23. September 2022, https://katapult-mv.de/artikel/die-geisterdoerfer-von-mv.
(2) Rebecca Wyss: Einheimische bangen um ihre Dörfer. Blick 12. März 2022, https://www.blick.ch/wirtschaft/die-pandemie-hat-reiche-unterlaender-ins-engadin-gelockt-jetzt-regt-sich-widerstand-einheimische-bangen-um-ihre-doerfer-id17310560.html.
(3) Marco Schicker: Sevilla, Cádiz, Málaga: Exzessiver Airbnb-Tourismus entvölkert Andalusiens Stadtzentren. Costa Nachrichten, 19. Mai 1923, https://www.costanachrichten.com/service/reise/airbnb-ferienwohnungen-sevilla-cadiz-malaga-touristen-preise-gentrifizierung-kritik-limits-einwohner-92241709.html.
(4) Karoline Mayer, Katharina Ritter, Angelika Fitz, Architekturzentrum Wien (Hrsg.): Über Tourismus, Wien / Zürich 2024 (anlässlich der gleichnamigen Ausstellung erschienen), S. 56 f.
(5) https://www.youtube.com/watch?v=FiNRmz34mbI.
(6) Luca Schallenberger: „Ich mache mit der Vermietung einer Ferienwohnung bis zu 7300 Euro im Monat Umsatz – diese Tools helfen mir dabei.“ Business Insider, 15. Januar 2023, https://www.businessinsider.de/wirtschaft/finanzen/ich-mache-mit-der-vermietung-einer-ferienwohnung-bis-zu-7300-euro-im-monat-umsatz-diese-tools-helfen-mir-dabei-g/.
(7) „Hendrik Kuhlmann: Wie profitabel ist die Vermietung über Airbnb wirklich?“, Pressemitteilung der Frankfurter Rundschau, 22. März 2023, https://www.fr.de/pressemitteilungen/hendrik-kuhlmann-wie-profitabel-ist-die-vermietung-ueber-airbnb-wirklich-92162526.html.
(8) Jeweils zitiert bei David Wachsmuth, Alexander Weisler: Airbnb and the Rent Gap: Gentrification Through the Sharing Economy. 2018, DOI: 10.1177/0308518X18778038.
(9) Mit Verweis auf die WDR-Dokumentation „Das System AirBnB – Im Bett mit dem Supervermieter“ von 2018.
(10) Tomaso Duso / Claus Michelsen, Maximilian Schäfer, Kevin Tran: Durch Airbnb-Vermietungen steigen in Berlin die Mieten. DIW Wochenbericht 7 / 2021, DOI: https://doi.org/10.18723/diw_wb:2021-7-1.
(11) New York City Comptroller Scott M. Stringer: The Impact of Airbnb on NYC Rents. City of New York, Bureau of Budget, 2018, https://comptroller.nyc.gov/wp-content/uploads/documents/AirBnB_050318.pdf.
(12) Laiyang Ke, Daniel T. O’Brien, Babak Heydari, Shihe Fu: Airbnb and neighborhood crime: The incursion of tourists or the erosion of local social dynamics?, in: PLoS One 16 (2021), H. 7, DOI: 10.1371/journal.pone.0253315, übersetzt durch die Autorin.
(13) Siehe dazu auch folgende Studie: Katalin Gennburg, Jannis Hertel, Carolin Moje, Denis Petri: Gemütliches Loft mit Aussicht auf Verdrängung. Wie die Vermietungsplattform Airbnb die Stadt Berlin verändert. Rosa-Luxemburg-Stiftung, 2021, https://www.rosalux.de/fileadmin/images/Dossiers/Wohnen/Gemuetliches_Loft_dt_web.pdf.
(14) Architekturzentrum Wien (Hrsg.): Über Tourismus 2024 (siehe Fußnote 4), S. 56.
(15) Ebd., S. 60.
(16) Vgl. ebd., S. 61.