Energieeinsparung kontra Denkmalschutz
Die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien bietet neben den baulichen Besonderheiten auch attraktive steuerliche Vorteile. Durch §§ 7h) und 7i) und 10f) des Einkommensteuergesetzes erhalten Kapitalanleger, aber auch Eigennutzer erhebliche Steuererstattungen, deren Höhe sich nach dem Einkommen der Eigentümer und der Sanierungskosten richtet. Es ist möglich, eine Denkmalsanierung nach Ablauf der Steuervorteile in zehn beziehungsweise zwölf Jahren bis zur Hälfte zu entschulden.
Zuletzt wurde die Energieeinsparverordnung 2014 novelliert. Neben einer allgemeinen Anhebung der Verbrauchsbegrenzungen von Immobilien wurden auch einige Neuerungen eingeführt.
Gem. § 16a der Energieeinsparverordnung ist bei Immobilienanzeigen nunmehr unter der Voraussetzung, dass gem. §16 EnEV ein Ausweis erstellt werden muss, auf gewisse Angaben des Energieausweises (Art des Energieausweises, Wert des Endenergiebedarfs oder Energieverbrauchs, Angabe der wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, Baujahr, Energieeffizienzklasse) hinzuweisen beziehungsweise diese anzugeben. Zudem muss die öffentliche Hand bei Räumlichkeiten ab 500 Quadratmeter oder bei mehr als 250 Quadratmeter Fläche mit starkem Publikumsverkehr einen Ausweis aushängen. Gleiches gilt für andere Eigentümer ab 500 Quadratmeter Nutzfläche, wenn ein Energieausweis bereits vorhanden ist (§ 16 Abs. 2 EnEV).
Weiter wurde eingeführt, dass die Ausweisersteller gem. §§ 26c) und d) EnEV die ihnen vorliegenden Dokumente bis zu zwei Jahre aufbewahren müssen und Registriernummern zu beantragen haben. Zudem werden Nachprüfungen der Richtigkeit der ausgestellten Ausweise durch die Aufsichtsbehörden durchgeführt. Stellt sich hierbei heraus, dass ein falscher Energieausweis erstellt worden ist, so kann mit den Ordnungswidrigkeiten der EnEV gegen den Eigentümer vorgegangen werden.Durch die Novelle der Energieeinsparverordnung 2014 wurde deren Anwendungsbereich weiter abgerundet. Alle Beteiligten, sowohl der Eigentümer als auch der Unternehmer und der Ausweisersteller, sind nun von dem Anwendungsbereich dieser Verordnung erfasst und bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung Ordnungswidrigkeiten unterworfen (vgl. § 27 EnEV).
Möglicher Weg um Energie zu sparen und das Baudenkmal zu erhalten? Foto: David Kasparek
§ 24 EnEV regelt den Anwendungsbereich der Energieverordnung bei denkmalgeschützten Immobilien. Es heißt dort: „§ 24 Ausnahmen: (1) Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden. (2) Soweit die Ziele dieser Verordnung durch andere als in dieser Verordnung vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden, lassen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zu.
Die EnEV 2014 als Bundesgesetz grenzt damit ihren Anwendungsbereich ein, wenn denkmalschutzrechtliche Belange entgegenstehen. Denkmal, das landesrechtlichen Regelungen unterliegt, schützt beziehungsweise verbietet den Abbruch des Gebäudes, was Urheberrecht nicht kann. Da bekannt ist, dass durch die energetischen Maßnahmen oftmals in die Substanz eingegriffen werden muss, oder solche Maßnahmen negative Auswirkungen für die Substanz selbst oder aber auch dessen Erscheinungsbild haben können, kann von den Bestimmungen dieser Verordnung abgewichen werden, was bedeutet, dass die Verordnung letztlich gar keine Anwendung findet. Somit: Denkmal schlägt EnEV.
Projektentwickler sollten aber trotzdem gewarnt sein, welche Zusicherungen sie in ihren Kaufverträgen mit den Erwerbern machen, da Bestandssanierungen immer auch die Pflicht in sich tragen, dass die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme gem. § 640 BGB des Bauwerks eingehalten werden müssen. Deswegen sollte nach Auffassung des Unterzeichners auf die Nichterreichung des EnEV-Standards sicherheitshalber hingewiesen werden. Es besteht aus Sicht des Projektentwicklers und des Planers kein Grund, wegen Vorgaben der Energieeinsparverordnung von der denkmalgeschützten Sanierung abzusehen. Im Gegenteil, die weitgehende Befreiung birgt die Chance, eine solche Sanierung ohne das Kostenkorsett der EnEV durchführen zu können. In jedem Fall hat aber eine intensive Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden zu erfolgen.
Karsten Meurer
RA Karsten Meurer ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Meurer Rechtsanwälte, Stuttgart, und Vertrauensanwalt des BDA.
Foto: David Kasparek