Eine typologische Auswertung

Die Zukunft des Bestands

Mehr als vier Millionen Wohnungen könnten im Gebäudebestand Deutschlands zusätzlich errichtet werden – so lautet das Ergebnis einer aktuellen, typologisch geleiteten Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen. In seinem Beitrag legt deren Geschäftsführer Dietmar Walberg systematisch dar, wieso das Potenzial seiner Ansicht nach vor allem in der Umnutzung von Nichtwohngebäuden liegt, während sich die Sanierung von nicht mehr zeitgemäßem Wohnraum oftmals aufwendiger gestaltet.

Im Zuge der Primärdatenerhebung für die Wohnungsbaustudie zum deutschen Wohnungsbautag 2022 („Wohnungsbau: Die Zukunft des Bestandes“) wurden neben der typologischen Bewertung des Wohngebäudebestands auch die Potenziale der Wohnraumschaffung ohne weitere Flächenversiegelung bewertet. Dies beinhaltet sowohl die Analyse der Wohngebäude als auch der Nichtwohngebäude. Zahlreiche ausgeführte Projekte zeigen, dass insbesondere im gewerblichen Bereich – bei den Büro- und Verwaltungsbauten, aber auch weiteren Gebäudetypen – erhebliche Umnutzungspotenziale zu bergen sind. Typologisch ist bei der Analyse des Umnutzungspotenzials von Nichtwohngebäuden zu Wohnzwecken zwischen wohnähnlichen Nichtwohngebäuden und sonstigen Nichtwohngebäuden zu unterscheiden. Wohnähnliche Nichtwohngebäude sind zum Beispiel: Büro- und Verwaltungsgebäude, Krankenhäuser, Gesundheitseinrichtungen und Altentagesstätten sowie Hotels, Pensionen oder auch Kasernengebäude (Unterbringung) und spezielle Speicher- oder Lagergebäude, insbesondere aus den 1920er- und 1930er-Jahren.

Die Büro- und Verwaltungsgebäudestruktur in Deutschland ist auf den ersten Blick heterogener als die meist stringenteren Typologien folgenden Wohngebäude in ihrer jeweiligen Gebäude-Altersklasse. Tatsächlich gibt es jedoch auch im Bereich der Bürogebäude spezifische Typologien, die eine Ordnung nach ihren baulichen und umnutzungstechnischen Möglichkeiten zulassen.

Büro- und Verwaltungsgebäude

In Deutschland existieren zurzeit circa 350 Millionen Quadratmeter Nutzfläche in Büros und Verwaltungsgebäuden. Nach Analysen und Auswertungen durch die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen auf der Basis durchgeführter Bauvorhaben und Erkenntnissen aus aktuellen Forschungsprojekten sind circa 20 Prozent der Büro- und Verwaltungsgebäude mit mittlerem baulichen Aufwand und 30 Prozent mit einfachem beziehungsweise geringem baulichen Aufwand für den Umbau und die Umnutzung zu Wohnungen („Redevelopment“) technisch und funktional geeignet. Eine prinzipiell einfache Formel macht den baulich-konstruktiven, nutzungsspezifischen Zusammenhang klar: Je neuer die bauliche Struktur, desto besser ist sie in der Regel für die Umnutzung geeignet.

Bürogebäude, die in den 1920er- und 1930er-Jahren errichtet wurden, in der Regel Mauerwerksbauten, weisen meist eine unflexible, von massiven Wänden geprägte Grundrissstruktur auf. Umbauten sind daher bei diesen Gebäuden in der Regel technisch und konstruktiv aufwendig. Das macht diese Gebäude nicht grundsätzlich für eine Umnutzung uninteressant, die vorhandenen Grundrisse müssen schlichtweg passen. Ausreichend große (nicht zu große) Büroräume mit zumeist ausreichender Belichtung können durchaus geeignet sein, ohne größeren Umbau als Wohnung genutzt zu werden.

Verwaltungshochhaus von Teppich-Kibek in Elmshorn (Baujahr 1959), im Jahr 2017 zu Wohnraum umgebaut, Foto: Stadtarchiv Elmshorn

Die Büro- und Verwaltungsbauten der Nachkriegszeit, vornehmlich der 1950er-Jahre, sind in der Regel geprägt von Stahlbetongrundkonstruktionen und Mauerwerk. In den Außenwänden wurden vielfach Stahlträger als Tragelemente verwendet. Da die Lastabtragung in den 1950er- und 1960er-Jahren noch weitestgehend über die Außenwände stattfand, sind diese Gebäude bereits flexibler anpassbar als ihre historischen Vorgänger und Eingriffe in die Grundrisse technisch einfacher zu lösen.

Gebäude der unmittelbaren Nachkriegszeit, insbesondere jene des Wiederaufbaus, müssten eigentlich mit Warnhinweisen versehen werden. Häufig finden wir hier Substitutionsbaustoffe, von der eigentlichen Baubeschreibung abweichende Materialien und Aufbauten oder aber Tragwerkskonstruktion vor, die ausgetauscht oder nachgebessert werden müssen. Bei vielen dieser Gebäude offenbaren sich nach Öffnen von Wänden und Deckenverkleidungen Probleme, die konstruktiv gelöst werden müssen. Für den Brandschutz muss bei Gebäuden dieser Entstehungs- oder Wiedererrichtungszeit meist ein höherer Aufwand eingeplant werden.

Ob die Grundrissstruktur von zwei- oder dreibündigen Anlagen (letztere mit innenliegender Sanitärzone, Erschließung und Nebenräumen) besser für Umbau und Umnutzung zu Wohnungen geeignet sind, lässt sich nicht pauschal beurteilen, da dies von der Art und Struktur der geplanten Wohnungsschnitte abhängt. Hier gilt die Grundregel: Ein flexibler Wohnungsmix von kleinen, mittleren und großen Wohnungen erleichtert immer die Umbaumöglichkeit des vorhandenen Gebäudes. In den 1960er- und 1970er-Jahren entwickeln sich dann Konstruktionen, die zunehmend auf eine flexible Teilbarkeit der Raumstrukturen setzen. Größere Tragkonstruktionen, Skelettkonstruktionen mit Stützen sowie die Verlagerung der Stützen weg von der Außenfassade ermöglichten eine höhere Flexibilität der Raumstruktur und der Fassadengestaltung.

Bürogebäude ab den 1970er-Jahren weisen in der Regel eine ausreichende Tragfähigkeit der Deckenkonstruktion auf, um weitgehend flexible Raumstrukturen zuzulassen. Einschränkungen für die Umbauten zu Wohnzwecken ergeben sich hier aus den Gebäudetiefen. Bis 1980 entstandene Gebäude, die Großraumbüros vorsahen und teilweise große Raumtiefen von 20 Metern oder mehr realisierten, sind für Umbauten zu Wohnzwecken regelmäßig eher ungeeignet.

Ab den 1980er-Jahren wurde mehr Wert auf flexible Raumkonzepte gelegt. Die Gebäudetypologie von Büro- und Verwaltungsgebäuden ab diesem Zeitraum ist von Gebäuden dominiert, die variabel vermietbare Flächen zulassen. Die Raumstrukturen werden von Leichtbauwänden gebildet, entsprechend unaufwendig sind bauliche Anpassungen. Im Einzelfall zu bewerten sind die ver- und entsorgungstechnischen Infrastrukturen, die – den variablen Raumkonzepten folgend – häufig flexibel genug angelegt sind. Ausnahmen gibt es jedoch natürlich auch hier.

Gerade die Erfahrungen mit variablen Raumnutzungen zeigen im Übrigen, dass sich Wohn- und Verwaltungsnutzungen gegenseitig gut vertragen. Die Bauherrenmodelle der 1980er-Jahre, in denen Büro- und Wohn(um)nutzungen fluktuierend stattfanden und stattfinden, zeigen, dass derartige Immobilien für entsprechende Mischverwendungen gut geeignet sind.

Einzelhandel, Läden und Fachmärkte

Gebäude des Einzel- oder Fachhandels gehören prinzipiell zu den nichtwohnähnlichen Gebäuden. Die meisten Gebäude, die als Fachgeschäfte oder Fachmärkte gebaut wurden, sind für eine Umnutzung zu Wohnzwecken eher nicht geeignet. Große Gebäude- und Raumtiefen lassen eine sinnvolle, ausreichend belichtete Unterteilung in Wohnraum größtenteils nicht zu. Ähnliches gilt für die Aufstockung, insbesondere von eingeschossigen Fachmärkten oder ähnlichem. Auch wenn es wünschenswert wäre, hier die vorhandene, bereits versiegelte und belegte Fläche für mehrgeschossigen Wohnungsbau als Aufstockung und damit Nachverdichtung zu nutzen, sind die Tragstrukturen dafür in der Regel nicht geeignet und müssten mit hohem technischen Aufwand nachgerüstet werden.

Trotzdem bedarf es auch bei dieser Gebäudetypologie einer differenzierten Bewertung vorhandener Umnutzungspotenziale. Bei ehemaligen Warenhäusern, die oft mehrgeschossig mit innenliegender Erschließung errichtet wurden, gibt es durchaus Ansätze zur Unterbringung von Wohnraum. Derartige Gebäude sind in der intelligenten Anordnung von Grundrisstypen durchaus geeignet, innerstädtischen Wohnraum baulich realisieren zu las­sen. Mehrgeschossige Einzelhandels- und Ver­kaufsgebäude dagegen weisen häufig Um­nutzungspotenziale bei den nicht mehr be­nötigten Nebenräumen oder in den Obergeschossen mit ehemaligen Verwaltungsräumen auf, die zur Umnutzung zu Wohnzwecken ebenfalls geeignet sind.

Weitere wohnähnliche Zweckbauten

Die Wohnähnlichkeit von Nichtwohngebäuden ergibt sich meist durch den ersten Blick auf den Phänotyp des Gebäudes: Kubatur, Gebäudetiefe und Grundkons­truktion sind sichtbar, den technisch konstruktiven „Genotyp“ des Gebäudes gilt es dann spezifisch zu bewerten. Ein typisches Beispiel hierfür sind die Speichergebäude des Reichsernährungsprogramms, die zwischen 1937 und 1938 deutschlandweit errichtet wurden. Hierbei handelt es sich um Typenbauten, die zur Kriegsvorbereitung in zahlreichen Orten und Städten als Siloflächenspeicher systematisch an speziellen Verkehrsknotenpunkten entstanden. Von weitem und auf den ersten Blick von Wohngebäuden kaum unterscheidbar, sind sie in der Regel mit Lochfassaden versehen, als Massivbauten konstruiert und ihre Tragkonstruktion ist – für Speicherbauten natürlich substanziell – für hohe Traglasten ausgelegt. Diese Gebäude entstanden in Gruppen von drei oder mehr Gebäuden und werden derzeit in Teilen bereits umgebaut oder sind für ein Redevelopment vorgesehen. Bekannte Projekte entstanden und entstehen zum Beispiel in Rendsburg, Kassel, Münster, Göttingen, Hamburg und Rathenow.

Die gleiche Einschätzung gilt für Kasernenbauten und (ehemalige) militärische Anlagen. Zahlreiche Konversionsprojekte zeigen, dass die Unterbringungseinrichtungen häufig mit überschaubarem Aufwand für die Umnutzung zu Wohnzwecken geeignet sind. Auch hier gilt: Flexible Wohnungszuschnitte erleichtern den Umbau. Kombinationen aus kleinen Wohnungen, Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen und – wo notwendig – größeren Wohnungen oder spezifischen Wohnungszuschnitten mit wenigen Räumen, dafür aber großen Wohnflächen, sollten nach vorhergehender Analyse des Wohnungsmarkts und seiner Bedarfe flexibel geplant werden.

Bei intelligenter Nutzungsplanung, zum Beispiel wohnergänzender Funktionen wie Coworking-Spaces oder Gemeinschaftseinrichtungen, wird nicht nur den funktionalen Anforderungen zukünftiger Wohnformen Rechnung getragen. Zugleich können konstruktive Einschränkungen der vorhandenen Bausubstanz, wie etwa schlecht belichtete Räume, sinnvoll ausgeglichen werden.

Umbau von vorhandenem Wohnraum zu zukunftsfähigem Wohnraum

Auf den ersten Blick scheint es widersinnig, bei weitergehender Analyse jedoch logisch: Der Umbau von nicht zeitgemäßem Wohnraum zu zukunftsfähigem Wohnraum ist in der Regel aufwendiger als die Umnutzung von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum. Typologisch sind die Wohngebäude eindeutiger zu clustern als Zweck- und Gewerbeverwaltungsbauten, die heterogenen Nutzungsarten zuzuordnen sind. Über 36 Prozent der Wohngebäude (über 41 Prozent der Wohnungen) in Deutschland wurden in der Nachkriegszeit bis in die 1970er-Jahre errichtet. Typologisch zeigen sich hier mehrere Generationen der Wohnraumschaffung nach den jeweiligen Bedarfen des Wohnungsmarktes:

Erstens: Wohnungsbau aus der unmittelbaren Wiederaufbauphase

Für eine Zweiphasennutzung ausgelegte Duplex-Grundrisse der 1950er-Jahre: konzipiert als Kleinstwohnungen für Familien zur Linderung der Wohnungsnot, nach Entspannung auf dem Wohnungsmarkt als Einfamilienreihenhaus nutzbar, Abb.: WOBAU Neumünster

Aus dieser Zeit entstammen Wohnungen und Wohngebäude, die schnell errichtet wurden. In der Regel sind dies eher kleinere Wohnungen mit relativ vielen Räumen und wenig Nutzungskomfort (Schallschutz, Barrierearmut). Hinsichtlich der Umbaupotenziale der Gebäude dieser Art ist zu unterscheiden zwischen denjenigen, bei denen durch überschaubare Eingriffe die Tragstruktur ertüchtigt oder durch Anbauten die Erschließungsflächen vergrößert werden können. Dies entscheidet wesentlich über die Frage, ob diese Gebäude überhaupt erhalten und einer zukunftsfähigen Wohnnutzung zugeführt werden können.

Eine häufige Typologie aus dieser Zeit sind die reihenhausähnlichen zwei- bis viergeschossigen Gebäude mit mehreren übereinanderliegenden, meist kleinen 30 bis 40 Quadratmeter großen Wohnungen. Wenn diese als Duplexhaus angelegt wurden, also für eine Mehrfachnutzung, können sie mit überschaubarem Aufwand zu Reihenhäusern umgebaut werden – insgesamt eine sinnvolle Alternative zum Einfamilienhaus auf unbebautem Grundstück.

Zweitens: Wohngebäude der späteren 1950er- sowie 1960er-Jahre

In dieser Zeit dominieren die mittelgroßen Familienwohnungen. Die klassische „2 + 2-Familie“ prägte das Gesellschaftsbild und damit auch den Wohnungsmarkt. Die Wohnung dieser Zeit hat vorwiegend 65 bis 75 Quadratmeter. Das macht sie prinzipiell für eine Weiternutzung, also Modernisierung der Gebäude ohne Umbau interessant, allerdings nicht an jedem Wohnungsmarkt. Ein Problem ergibt sich, wenn die Wohnungen in großer Stückzahl ohne Wohnungsmarktmix auftreten. Ausgeführte Beispiele zeigen allerdings, dass mit überschaubarem Aufwand aus etwas größeren Wohnungen auch kleinere Wohnungen wie altengerechte oder Studentenwohnungen geschaffen werden können, wenn der Wohnungsmix insgesamt flexibel gestaltet werden kann.

Geschosswohnungsbau der 1970er-Jahre, Beispielgrundriss, Abb.: Archiv der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V.

Drittens: Wohnungsbau der späten 1960er-, 1970er- und 1980er-Jahre

Der Wohnungsbau wurde nun großzügiger und flexibler. Für Kinder stand regelmäßig je ein eigenes Kinderzimmer zur Verfügung, aber auch der halbe Raum als Nebenraum wurde zunehmend in den Grundrissen platziert. Grundrisse aus dieser Zeit sind in der Regel heute und auch dauerhaft am Wohnungsmarkt sinnvoll platzierbar. Kleine Nebenräume sind aktuell das, was das Homeoffice an Fläche erfordert; die Grundrissstruktur und die Zuschnitte der Wohnungen, die Belichtung der Räume und die Erschließung lassen die Gebäude ohne Umbaumaßnahmen für die energetische Ertüchtigung und sonstige Wohnwertsteigerung geeignet erscheinen.

Typologie für Aufstockungspotenziale im Wohnungsbau

Die Aufstockungsfähigkeit hängt konstruktiv wesentlich von den vorhandenen Tragreserven der Bausubstanz ab. Die Wohngebäude der 1950er-Jahre (als Blockrand- oder Zeilenbebauung, drei bis vier Geschosse), die Zeilenbebauung und die ersten Wohnsiedlungen der 1960er-Jahre (drei bis fünf Geschosse) eignen sich in der Regel aufgrund der vorhandenen beschränkten Tragreserven nur für Dachgeschossausbauten und eingeschossige, in wenigen Fällen zweigeschossige Aufstockungen.

Wohnungsbauten der 1970er- und frühen 1980er-Jahre, als Zeilenbebauung und Punktbauten, können in Teilen auch zwei- bis dreigeschossig aufgestockt werden, wenn es die sonstigen Rahmenbedingungen zulassen. Die sonstigen Konsequenzen, wie Wechsel der Gebäudeklasse, Brandschutzanforderungen, Nachrüstung von Aufzügen, Bauplanungsrecht oder vorhandene soziale und technische Infrastruktur müssen dabei jeweils mitgedacht werden.

In der Gesamtbewertung ist festzuhalten, dass im Nicht-Wohngebäudebestand nach unserer Einschätzung die größeren Potenziale zur Wohnraumschaffung vorhanden sind. Insgesamt ist von einem bautechnischen und -konstruktiven Gesamtpotenzial der Wohnraumschaffung (zusätzlicher Wohnraum) im Gebäudebestand von ca. 4,34 Millionen Wohnungen auszugehen.

Dipl.-Ing. Dietmar Walberg (*1962), außerordentliches Mitglied des BDA, ist seit 2010 Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. in Kiel (www.arge-sh.de). Bis 1991 studierte er Architektur in Berlin und Kiel und arbeitete anschließend bis 2000 als Projektleiter in Rastede, Berlin und Kiel. Er forscht und publiziert zu bautechnischen und bauwirtschaftlichen Themen.

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